mercredi 29 juillet 2015

LES DROITS DU COUPLE SUR SON LOGEMENT -

Les droits du couple sur son logement
Lorsque l'on habite ensemble sous le même toit, que l'on soit locataire ou propriétaire, chacun peut bénéficier de droits sur le logement ou en recevoir en étant marié ou pacsé. C'est différent pour les concubins...
Le logement est souvent le principal élément de patrimoine du couple. Mais il est fréquent qu'avant d'être propriétaires de leur toit, les conjoints ou concubins restent un certain temps en location. Quels sont leurs droits et obligations vis-à-vis du propriétaire bailleur ? Est-ce qu'ils sont responsables à égalité quels que soient leurs efforts financiers respectifs ? Et qu'en est-il lorsqu'ils deviennent propriétaires ? Les questions sont les mêmes, que le couple soit marié ou non, mais les réponses diffèrent. Surtout quant au devenir de ce bien particulier qu'est le logement conjugal en cas de décès.
Un bail, deux titulaires égaux
Quand le logement est en location, la principale question qui se pose est de savoir qui est responsable du paiement du loyer et des charges, puisque c'est la principale obligation qui existe à l'égard du bailleur. Dans le cadre du mariage, le statut du logement loué est réglé par le code civil. Que le bail ait été signé par un seul conjoint ou les deux, les époux sont automatiquement cotitulaires du contrat de location, même s'il avait été conclu avant le mariage (article 1751 du code civil). "Il n'est pas nécessaire de procéder formellement à une réfection du contrat de bail initial, ni d'adosser à ce dernier un avenant en ce sens ", explique Nathalie Couzigou-Suhas, notaire. Ensuite, c'est-à-dire en cours de location, c'est le principe de "cogestion" qui prévaut : les conjoints ne peuvent rien faire l'un sans l'autre, y compris résilier le bail. Une des principales conséquences de ces règles (qui s'appliquent à tous les époux quel que soit leur régime matrimonial) est que le bailleur peut demander le règlement du loyer et des charges à l'un ou l'autre des époux.Et les partenaires pacsés ? "Depuis la loi ALUR de l'année dernière, ils sont cotitulaires du bail comme des personnes mariées, mais à condition qu'ils en fassent la demande ensemble, car ce n'est pas automatique", précise Nathalie Couzigou-Suhas. Même s'ils ne font pas cette démarche, ils répondent quand même solidairement des loyers et des charges, au titre des dépenses courantes. Dans le cadre du concubinage, en revanche, le bailleur ne connaît que le locataire en titre. Sauf si les deux concubins ont choisi d'être colocataires en établissant un bail aux deux noms.
Logement acheté : protection optimale du couple marié 
Quand le couple achète son logement, qu'il soit marié ou non, il fait le pari d'une certaine pérennité. En général, c'est un engagement sur le long terme.Dans le cadre du mariage, l'un des conjoints ne peut pas disposer seul des droits sur le logement (article 215 du code civil). Cette règle s'applique même en cas de séparation de biens. Exemple : Françoise et Jean-Marc sont mariés sous la séparation de biens, et le logement du couple appartient seulement à Jean-Marc qui l'a financé en partie avec un héritage (voir ci-contre). Bien que l'épouse, Françoise, n'ait aucun droit de propriété sur le logement, son habitation est protégée. Concrètement, son mari ne peut ni vendre, ni donner le bien sans l'accord exprès de son épouse. Cette protection ne joue que pour la résidence principale de la famille, pas pour la résidence secondaire.
Dans le cadre du Pacs ou du concubinage, il n'existe pas de protection particulière équivalente. Si le logement a été acheté en indivision (voir p. 35), la seule protection réside dans le fait que les partenaires ou les concubins doivent gérer le bien ensemble (principe de la cogestion). En cas de litige, il est possible de sortir de l'indivision et de demander le partage judiciaire. "Une issue qui joue plus comme une menace, pour inciter à un accord amiable", souligne Benoît Morel, notaire à Paris.
Quel devenir en cas de décès ?
Le logement est un bien d'une nature particulière. C'est le lieu de vie du foyer familial qui constitue un havre de stabilité et de sécurité. À cet égard, il est indispensable de s'interroger sur ce qu'il pourrait devenir en cas de décès de l'un des deux propriétaires selon que le couple est marié ou pas. Si le couple est marié, le droit au maintien dans le logement est pratiquement toujours garanti pour le conjoint survivant. "Quand je reçois des personnes en situation d'acquisition, je leur demande s'ils veulent se marier", explique Frédéric Roussel, notaire à Lille. "Et en cas de réponse négative, je leur conseille de conclure un Pacs et de rédiger un testament, pour qu'en cas de décès le bien revienne au survivant, hors droits de succession". Par ailleurs, lorsque le partenaire survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé, il peut demander l'attribution préférentielle du logement qu'il occupe à l'époque du décès. Si cette attribution a été prévue dans le testament, on ne peut pas la lui refuser. Enfin, mais seulement pour une année à compter du décès, le partenaire bénéficie d'un droit de jouissance temporaire du logement, à titre gratuit, exactement comme un conjoint survivant. Attention, toutes ces dispositions protectrices n'existent pas pour les concubins !
On achète d'abord, puis on se marie...
Il arrive que le couple change de statut conjugal en cours de vie commune. Par exemple, Sophie et Martin vivent en concubinage pendant 5 ans, puis choisissent finalement de se marier sous le régime de la communauté légale. Si, avant leur mariage, ils ont acquis leur logement en indivision, avec des proportions différentes (par ex. 40 % pour Sophie, 60 % pour Martin, correspondant au financement de chacun), que se passe-t-il au mariage ? "Deux solutions sont possibles, soit rester en indivision sans changement, soit établir une clause d'apport à la communauté, et dans ce cas le logement devient un bien commun", explique Frédéric Roussel, notaire à Lille.
Son "propre" toit
Quand le couple est marié sous le régime de la communauté, le logement qu'il acquiert pendant le mariage est un bien commun. Mais que se passe-t-il si le financement provient de biens qui appartiennent à un seul époux, par exemple parce qu'il en a hérité de ses parents ? "Pour que le logement garde un statut de bien propre, il faut établir dans l'acte d'achat une convention précisant qu'il est acheté avec des fonds propres (emploi), ou grâce à la revente d'un bien propre (remploi)", précise Frédéric Roussel, notaire à Lille.